はじめに
個人事業主の皆さんが確定申告を行う際に悩まれる一つのポイントに「住宅ローン控除」があります。
住宅ローンを組んでマイホームを購入する際に、「住宅ローン控除」が受けられて税金も安くなりますよ！ということをお聞きになっているかと思うのですが、いざ確定申告を行う段になってみると、いったいどうやって申告すればいいのか分からない・・・という方も少なからずいらっしゃるのではないでしょうか？
また、会社員であって普段は年末調整を会社にしてもらっている方であっても、「住宅ローン控除」は自分で確定申告してください！と言われて途方に暮れていらっしゃる方もいるかもしれません。
そこで、今回は住宅ローン控除について、その概要をざっくりとご説明していきたいと思います。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、ざっくり言うと、住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築、またはリフォームをした場合、「年末のローン残高の1％に当たる額を、税金から控除してあげますよ」という制度です。控除される税金は所得税ですが、所得税だけでは控除しきれない場合、住民税からも控除されます。
細かくみると色々と複雑な部分もあるのですが、今回は、「①住宅ローン控除を受けるための要件」、「②住宅ローン控除を受けるための手続き」についてザックリとみていきたいと思います。
住宅ローン控除を受けるための要件
住宅ローン控除は、新築住宅以外に中古住宅やリフォームをするために借入をした場合にも適用になります。
新築住宅の場合の要件
新築住宅で住宅ローン控除を受けるための要件は次の通りです。
- 自らが居住するための住宅の購入であること
- 親や親族からの購入・贈与でないこと
- 住宅ローン控除の適用を受ける年の12月31日迄居住すること
- 新築・取得から6カ月以内に入居していること
- 床面積が50㎡以上あること
- 1/2以上が自分の居住部分であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上あること
- 住宅ローンを受ける年の所得が3,000万円以下であること
- 「3000万円の特別控除」や「10年超保有の税率の軽減」などの優遇措置を受けていないこと
中古住宅の場合の要件
中古住宅の場合には、新築住宅の要件に加えて次の要件を満たさなければなりません。
- 築年数が一定期間内であること
- 耐火構築物（鉄筋コンクリート等）：築25年以内
- 耐火構築物以外（木造等）：築20年以内
- 以下のいずれかの耐震基準に適合すること
- 耐震基準適合証明書を取得していること
- 耐震等級1以上の性能評価の住宅であること
- 売買瑕疵担保責任保険に加入していること
増築・リフォームの場合の要件
増改築の場合には、新築住宅の要件に加えて次のいずれかの要件を満たさなければなりません。また工事は100万円以上かかること、居住用部分の工事費用がリフォーム費用の総額の1/2以上であることも要件になります。
- 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
- マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
- 家屋（マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。）のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
- 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
- 一定のバリアフリー改修工事
- 一定の省エネ改修工事
住宅ローン控除を受けるために必要な手続き
初年度は確定申告が必要
住宅ローン控除を利用するには、確定申告をする必要があります。
個人事業主はもちろんですが、会社員であっても住宅ローン控除を受ける場合は初年度に限って確定申告をすることが必要です。
確定申告の基準となるのはあくまで入居した年なので、例えば2021年の1月1日から12月31日までの間に入居したのであれば、2022年に初年度の確定申告を行います（確定申告の対象年度は2021年です）。
確定申告時には「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成する必要があります。
また、初年度における住宅ローン控除の申請には、例えば新築住宅の場合、以下の通り多数の書類が必要です。詳細は、国税庁HPをご確認ください。
- 源泉徴収票：勤務先から発行
- 住宅ローン年末残高証明書：金融機関から送付
- 土地・建物の登記事項証明書：法務局にて発行
- 土地・建物の売買契約書：売主等から発行
- 工事請負契約書：工務店等から発行
住宅借入金等特別控除額の計算明細書の書き方
住宅借入金等特別控除額の計算明細書には、入居日や土地・建物の価格、年末時点のローン残高を記入します。上記の必要書類に基づいて記載していくことになります。
計算書には、土地と建物それぞれの価格（取得対価）を記入しなくてはなりませんが、中古住宅では土地・建物の価格を区別せずに取引するのが一般的です。この場合は、物件価格を固定資産税評価額の比で按分して、土地と建物、それぞれの取得対価を計算してください。
（例えば「物件価格が4,000万円で、固定資産税評価額が土地1,800万円・建物1,200万円」の場合、取得対価は「土地2,400万円・建物1,600万円」になります)
そして計算明細書の案内にしたがって、住宅ローン控除金額を算出し、確定申告書A又はBとともに確定申告を行います。
2年目以降の手続き
初年度に住宅ローン控除の確定申告を行うと、その年の10月中旬～下旬ごろに、税務署から「住宅借入金等特別控除証明書」が送られてきます。
会社員の方は、勤務先にこの控除証明書と、銀行から送られる「借入金の年末残高等証明書」を提出してください（通常10月～11月に送られてきます）。会社が年末調整で手続きをしてくれます。
個人事業主の方は、1年目と同様、住宅借入金等特別控除額の計算明細書を作成して、年末残高証明書を添えて確定申告を行ってください。
住宅借入金等特別控除証明書は、2年目に残りの年数分の枚数がまとめて送られてくるので、10年後までなくさないように気を付けましょう。
確定申告後の流れ
税務署に確定申告書を提出した後、1カ月ほどで所得税からの控除額が振り込まれます。住民税からも控除される場合、控除額を踏まえて住民税の額が決まります。会社員なら6月以降、控除された額の住民税が給与から天引きされます。
会社員の場合、入居から2年目以降は、年末調整で控除額が戻ってくることになります。
まとめ
- 住宅ローンを組んで住宅を購入した時には住宅ローン控除を受けられる
- 新築住宅だけでなく、中古住宅や増築・改修でも受けられる（ただし各種要件あり）
- 住宅ローン控除は、ざっくりと言えば年末のローン残高の1%分の税金が安くなる仕組み
- 住宅ローン控除を受けるためには会社員であっても初年度に限っては確定申告を行う必要がある
- 会社員であれば2年目以降は年末調整で対応できる
確定申告にお困りの方は・・・
ささめ税務会計事務所は、生活・文化・芸術領域で活動するクリエイター、スモールビジネスを行う創業間もない事業者の皆さまに、様々なサポートを行っております。
確定申告をはじめとして、税務・会計、経営でのお困りごとがありましたら、お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。
